Der US-amerikanische Apartmentmarkt erlebt im ersten Quartal des Jahres 2025 eine signifikante Belebung. Mit einem Transaktionsvolumen von 30 Milliarden US-Dollar wurde ein Zuwachs von 7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichnet. Diese Entwicklung setzt eine positive Trendwelle fort, die nun schon seit vier Quartalen anhält. Die Steigerung signalisiert eine erneute Attraktivität des multifunktionalen Wohnungsmarktes für Investoren, obwohl sich die Preise für Apartment-Immobilien leicht um 0,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr reduziert haben. Diese leichte Preiskorrektur folgt auf eine Phase moderaten Wachstums, bei der die Werte in den zwölf Monaten zuvor auf annualisierter Basis um durchschnittlich 2 Prozent gestiegen waren.
Die anhaltend hohe Aktivität spiegelt eine Marktverfassung wider, die trotz Unsicherheiten und Schwankungen an Finanzmärkten robust positioniert ist. Ein zentrales Element dieses Wachstums ist die auffällige Zunahme im Bereich der Einzelobjektverkäufe. Im ersten Quartal stiegen die Verkäufe einzelner Apartmentanlagen deutlich um 39 Prozent auf 25,7 Milliarden Dollar. Diese Einzeltransaktionen rücken zunehmend in den Fokus, da sie von MSCI Real Assets als bester Indikator für das Interesse der Käufer am Apartmentmarkt angesehen werden. Investoren, die Einzelobjekte erwerben, unterziehen jede Immobilie einer individuellen Bewertung und Risikoanalyse, wodurch sich eine differenzierte Marktaktivität abbildet.
Im Gegensatz dazu sind Portfolio- und Entity-Level-Transaktionen, welche oft von umfassenderen Finanzierungsanpassungen und Portfoliostrategien geprägt sind, langsamer im Vergleich zu früheren Jahren gewachsen. Portfolioverkäufe konnten zwar um 18 Prozent auf 4,4 Milliarden Dollar zulegen, bleiben aber weiterhin hinter den Werten der Vorkrisenjahre zurück. Die Marktsegmente zeigen unterschiedliche Entwicklungen hinsichtlich der Immobilienart und Kapitalströme. Die Nachfrage nach Mid- und High-Rise Apartments wächst besonders dynamisch. Das Volumen in diesem Bereich erhöhte sich um 45 Prozent auf 12,3 Milliarden Dollar.
Diese Gebäudearten profitieren von ihrer urbanen Lage und modernen Ausstattung, die besonders bei jüngeren Zielgruppen gefragt sind. Zum Vergleich stiegen die Transaktionen von Garden Properties, die vermehrt in Vorstadt- und Lagen mit niedrigeren Gebäudehöhen angesiedelt sind, ebenfalls deutlich um rund 29 Prozent und erreichten ein Volumen von 17,7 Milliarden Dollar. Die Portfolioverkäufe in der Kategorie Mid- und High-Rise setzten sogar mit einem Plus von 141 Prozent zum Vorjahr noch größere Akzente, vor allem aufgrund eines vergleichsweise ruhigen ersten Quartals 2024. Garden Property Portfolios wirkten mit einem Wachstum von 22 Prozent stabil. Die Kapitalisierungsraten – ein wichtiger Indikator für Renditeerwartungen bei Immobilieninvestitionen – weisen im Zeitraum der letzten fünf Quartale keinerlei größere Schwankungen auf und bleiben stabil bei etwa 5,7 Prozent.
Die leicht differenzierten Werte für verschiedene Immobilientypen spiegeln die unterschiedlichen Risikoeinschätzungen wider: Mid- und High-Rise Immobilien liegen bei 5,6 Prozent, während Garden Properties bei 5,8 Prozent verortet sind. Diese Stabilität stellt eine wichtige Grundlage für die Entscheidung vieler Investoren dar, sich trotz makroökonomischer Herausforderungen im Bereich der Apartmentanlagen zu engagieren. Im Kontext der Volatilität an den Finanzmärkten wurde von Marktteilnehmern wie Scott Lebenhart, dem Chief Investment Officer bei Ashcroft Capital, hervorgehoben, dass die jüngsten Schwankungen im Zinsumfeld zwar spürbar sind, aber eher als Teil eines gewohnten zyklischen Verhaltens eingestuft werden können. Für potenzielle Neuakquisitionen bedeutet dies, dass eine konservative Kalkulation mit einem Puffer bei den Finanzierungskosten ratsam ist, um flexibel auf kurzfristige Veränderungen reagieren zu können. Dieser pragmatische Umgang mit Unsicherheiten trägt zum Vertrauen in den Apartmentmarkt bei und hilft Investoren, Risiken gezielt zu steuern.
Trotz des insgesamt positiven Trends weist MSCI Real Assets darauf hin, dass die Multifamilienbranche nicht unmittelbar auf kurzfristige Schocks von Aktien- oder Anleihemärkten reagiert, sondern solche Einflüsse oft nur über mehrere Quartale hinweg zum Tragen kommen. Die Diversitätsstrukturen und die langfristige Ausrichtung vieler Apartmentanlagen sorgen für eine gewisse Resistenz gegen kurzfristige marktbedingte Schwankungen. Ein Blick zurück in die Jahre vor der COVID-19-Pandemie, insbesondere zwischen 2015 und 2019, verdeutlicht die Verschiebungen im Marktverhalten. Damals machten sogenannte Megadeals, große Portfolioverkäufe und Entity-Level-Transaktionen, etwa ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens aus. Im ersten Quartal 2025 lag dieser Anteil nur bei 15 Prozent, und es wurden keine Entity-Level-Deals beobachtet.
Dieses veränderte Muster zeigt, dass sich die Investoren derzeit vorwiegend auf Einzel- und kleinere Portfolios konzentrieren, möglicherweise als Reaktion auf die gestiegene Marktunsicherheit und das veränderte Finanzierungsumfeld. Die zunehmende Nachfrage und das gestiegene Transaktionsvolumen im Apartmentsegment spiegeln auch eine sich wandelnde Wohnsituation und Immobiliennachfrage in den USA wider. Urbanisierung, demografische Veränderungen, steigende Einwohnerzahlen in Metropolregionen und der Wunsch nach flexiblen, gut ausgestatteten Wohnkonzepten tragen zum Wachstum bei. Darüber hinaus hat der anhaltende Trend zu Mietwohnungen als bevorzugtes Wohnmodell aufgrund von Lebensstiländerungen, Arbeitsmarktbedingungen und der Ungewissheit auf dem Wohnungsmarkt weiteren Einfluss auf die Investmentstrategie im multifunktionalen Wohnsektor. Durch die Breite der Investitionsmöglichkeiten, von Einzelobjekten in suburbanen Regionen bis zu prominenten Mid- und High-Rise-Gebäuden in Stadtzentren, bietet der Apartmentmarkt Anlegern vielfältige Chancen mit unterschiedlichen Risikoprofilen.
Dabei diktieren die lokal unterschiedlichen wirtschaftlichen Bedingungen und die spezielle Ausgestaltung der Immobilien das Bild der Marktentwicklung entscheidend mit. Abschließend trägt die aktuelle Entwicklung im ersten Quartal 2025 maßgeblich dazu bei, dass Multifamilienimmobilien als stabiler und zukunftsfähiger Anlagebereich in den Fokus rücken. Die Kombination aus stetig steigenden Transaktionszahlen, stabilen Kapitalisierungsraten und einem robusten Interesse an Einzelobjekten legt nahe, dass der Apartmentmarkt seine Rolle als zentraler Pfeiler im Immobilieninvestment-Portfolio weiter festigt. Gleichzeitig mahnt die spürbare Volatilität am Finanzmarkt zur Weitsicht und sorgfältigen Planung bei Neubewertungen und Akquisitionen. Diese Marktdynamik bietet Anlegern zahlreiche Chancen, erfordert jedoch ein fundiertes Verständnis des aktuellen wirtschaftlichen Umfelds und der individuellen Risiken.
Die langfristigen Perspektiven erscheinen dank der soliden Fundamentaldaten und der anhaltenden Urbanisierung positiv – Themen wie nachhaltiges Wohnen und technologische Innovationen werden hierbei zukünftig zusätzliches Wachstumspotenzial entfalten. Die nächsten Quartale dürften zeigen, wie sich die kurzfristigen Marktbewegungen mit den langfristigen Trends verweben und welche Strategien sich für eine erfolgreiche Positionierung im Apartmentsegment als die wirksamsten erweisen.
