Kilroy Realty, ein führendes Immobilienunternehmen mit einem Portfolio von mehr als 17 Millionen Quadratfuß an Büro- und Life-Science-Flächen entlang der US-Westküste, hat kürzlich seine Quartalsergebnisse veröffentlicht, die einen eher durchwachsenen Ausblick zeigen. Der Rückgang der Mietflächen in wichtigen Städten wie San Francisco, Los Angeles, Seattle und San Diego belastet die Geschäftszahlen und wirft Fragen zur künftigen Entwicklung des Unternehmens auf. Trotz dieser Herausforderungen zeichnen sich in einigen Kernmärkten jedoch hoffnungsvolle Trends ab, die langfristige Chancen für Kilroy bieten könnten. Im ersten Quartal 2025 lag der ergebnisorientierte Cashflow von Kilroy bei 122,3 Millionen US-Dollar beziehungsweise 1,02 US-Dollar pro Aktie, was einem Rückgang von rund 8,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum entspricht. Diese Zahlen spiegeln die nachlassende Nachfrage wider, die durch eine reduzierte Flächennachfrage der Mieter sowie Umstrukturierungen in der Biotechnologie- und Technologiebranche bedingt ist.
Das Unternehmen verzeichnete insbesondere in den Bereichen Büro- und Life-Sciences-Immobilien deutliche Leerstände. Die Belegungsrate fiel auf 81,4 Prozent und liegt damit unter dem Wert von 83,9 Prozent zum Quartalsende des Vorjahres sowie unter den 84,2 Prozent von vor einem Jahr. Das Bild der Flächennachfrage ist durch eine ambivalente Dynamik geprägt. Zwar wurden im besagten Zeitraum Mietverträge über rund 248.000 Quadratfuß abgeschlossen, doch gleichzeitig verkündeten mehrere größere Mieter Flächeneinsparungen, die insgesamt 216.
000 Quadratfuß an ausgezogenen Flächen ausmachen. Insbesondere von Restrukturierungen betroffene Unternehmen wie das kalifornische Biotech-Unternehmen DermTech, welches im Zuge von Insolvenzverfahren seinen Personalbestand halbierte und 81.000 Quadratfuß in einem Bürokomplex in San Diego freigab, haben die Entwicklung negativ beeinflusst. Auch der Gentest-Anbieter 23andMe plant, seine Fläche um circa 65.000 Quadratfuß in South San Francisco zu reduzieren, wofür der Auszug noch im zweiten Quartal erwartet wird.
Vor diesem Hintergrund steht Kilroy vor der Herausforderung, eine Balance zwischen Flächenverkleinerungen und Neuanmietungen zu finden. Die Unternehmensführung zeigt sich dennoch optimistisch, was die Erholung der Kernmärkte angeht. Insbesondere San Francisco erlebt eine Belebung in der Bürovermietung, die eng mit dem Aufschwung der Künstlichen Intelligenz und der Technologiebranche verknüpft ist. Kilroys CEO Angela Aman betont, dass die Stadt trotz der bisherigen Turbulenzen an Attraktivität gewinnt und Leasingaktivitäten zunehmen. Die Unterstützung seitens der lokalen Verwaltung, etwa durch Bürgermeister Daniel Luries Initiative, städtische Angestellte zu mehr Präsenz im Büro zu bewegen, stärkt die Dynamik zusätzlich.
Ein herausragendes Beispiel für positive Entwicklung ist der Abschluss eines Mietvertrags mit dem Datenanalyse-Unternehmen Amplitude, das 57.560 Quadratfuß am Standort 201 Third Street im Herzen von San Francisco für eine Verlängerung sicherte – der größte Deal in der Stadt seit 2019. Diese Art von Großanmeldungen kann die Belegungsrate spürbar stabilisieren und das Vertrauen der Anleger stärken. Auch in Seattle zeigt sich, dass mit einer gezielten Akquisition von Technologieunternehmen und Start-ups neue Impulse gesetzt werden können. Die AI-Firma Databricks erweiterte ihre Büroflächen im West8-Gebäude, das in der Vergangenheit durch Abgänge von Großmietern wie Amazon stark an Belegung verloren hatte.
Derzeit liegt die Belegung noch bei etwa 20 Prozent, jedoch sorgen vielversprechende Vertragsverhandlungen und neue Mieter für nachhaltige Hoffnung auf eine bessere Auslastung. Weitere Faktoren, die das Umfeld für Kilroy und vergleichbare Immobiliengesellschaften prägen, sind die Veränderungen der Arbeitstrukturen, die durch die Covid-19-Pandemie massiv angestoßen wurden. Die zunehmende Akzeptanz von Remote Work und hybriden Arbeitsmodellen führt vielerorts zu sinkenden Flächenbedarfen. Unternehmen prüfen daher kritisch, wieviel Bürofläche künftig wirklich benötigt wird – was sich direkt auf die Nachfrage und somit auf die Immobilienmärkte auswirkt. Gerade in Branchen mit hoher Innovationskraft ist der Wandel dabei besonders ausgeprägt.
Dennoch versucht Kilroy, sich strategisch zu positionieren und den Wandel als Chance zu sehen. Mit Schwerpunkten auf hochwertige, technologisch gut ausgestattete Büroflächen in attraktiven Stadtlagen will das Unternehmen die Bedürfnisse moderner Mieter bedienen. Nachhaltigkeit und innovative Gebäudetechnik spielen hier zusätzliche wesentliche Rollen, um das Angebot differenzierter und zukunftsfähiger zu gestalten. Der Umgang mit den derzeitigen Turbulenzen wird entscheidend sein, um die Portfoliowertentwicklung zu stabilisieren und langfristiges Wachstum zu sichern. In Zeiten von Flächenschrumpfungen sind Büroimmobiliengesellschaften gefordert, effizient zu wirtschaften und gleichzeitig neue Märkte und Nutzergruppen zu erschließen.
Die Ausrichtung auf Life-Science-Immobilien könnte in diesem Zusammenhang einen stabilisierenden Effekt haben, selbst wenn einzelne Akteure wie DermTech aktuell Flächen aufgeben. Auch die regionale Ausrichtung ist wichtig. Während die westlichen Metropolregionen durch hohe Lebenshaltungskosten und teilweise politische Unsicherheiten herausfordernde Bedingungen bieten, sind sie zugleich Zentren für Innovation und Technologiewachstum. Hier liegt angesichts der boomenden KI-Branche und des zunehmenden Interesses an Forschungseinrichtungen für Life Sciences ein bedeutendes Zukunftspotenzial. Das Engagement kommunaler Verwaltungen zur Förderung der Stadtattraktivität unterstützt diese Entwicklung.
Darüber hinaus zeigt die jüngste Quartalskonferenz von Kilroy, dass die Verantwortlichen zahlreiche Verhandlungen über Mietverträge führen und großes Vertrauen in das Wiedererstarken der Nachfrage haben. Der Chief Leasing Officer Robert Paratte äußerte sich zuversichtlich, dass viele Transaktionen erfolgreich abgeschlossen werden und die Belegungsraten mittelfristig wieder steigen könnten. Aus Sicht von Investoren und Marktbeobachtern bleibt dennoch Vorsicht geboten. Die aktuellen Zahlen spiegeln weiterhin die Unsicherheiten im Büromarkt wider und verdeutlichen, wie stark sich wirtschaftliche und strukturelle Veränderungen auf Immobilienunternehmen auswirken können. Der kontinuierliche Rückgang der Belegungsquoten hinterlässt Spuren in den Einnahmen, was das Ergebnis belastet.
Zudem sind die Entwicklungen der Kernbranchen, insbesondere in Biotechnologie und Technologie, von großer Bedeutung für künftige Mieterströme. Insgesamt vermittelt Kilroys jüngster Quartalsbericht das Bild eines Unternehmens, das sich in einem Marktumfeld befindet, das geprägt ist von großen Umwälzungen, aber zugleich Chancen bereithält. Die Anpassungsfähigkeit und die Nähe zu Wachstumsclustern verschaffen Vorteile, die in Zukunft zum Tragen kommen können. Die strategische Fokussierung auf innovative Branchen und bedeutende Metropolen entlang der Westküste ist dabei ein Schlüssel für den weiteren Erfolg. Für Immobilieninvestoren, Analysten und Marktteilnehmer lohnt sich ein genauer Blick auf die Entwicklungen bei Kilroy, denn das Unternehmen agiert stellvertretend für viele branchenaktive Gesellschaften, die sich mit der Neuausrichtung ihrer Portfolios beschäftigen.
Dabei geht es nicht nur um Zahlen und Flächen, sondern auch um die Gestaltung anpassungsfähiger, attraktiver Arbeitswelten, die den Ansprüchen von morgen gerecht werden. Die kommenden Monate werden zeigen, wie schnell sich die Erholungsprozesse vollziehen und welchen Anteil neue Technologien und politische Initiativen langfristig auf die Nachfrage und Verfügbarkeit von Büroflächen haben. Dabei ist klar, dass Flexibilität, innovative Angebote und ein gutes Verständnis der Mieterbedürfnisse wichtige Erfolgsfaktoren sind – für Kilroy ebenso wie für den gesamten Immobiliensektor an der US-Westküste.
