Die kombinierte Beleihungsauslaufquote, oft als CLTV (Combined Loan-to-Value) bezeichnet, ist ein zentrales Konzept für jeden, der Eigentum besitzt oder eine Finanzierung für ein Eigenheim in Betracht zieht. Sie beeinflusst nicht nur die Konditionen für Kredite, sondern ist auch ein entscheidender Faktor für die Kreditwürdigkeit und die Chancen, eine zweite Hypothek oder andere beleihbare Kredite zu erhalten. Trotz ihrer Wichtigkeit ist die CLTV vielen Hausbesitzern unbekannt oder wird stark unterschätzt. Im Kern beschreibt die CLTV das Verhältnis zwischen der gesamten durch das Eigenheim gesicherten Schuldenlast und dem aktuellen Marktwert der Immobilie. Dabei werden sowohl der ausstehende Betrag des Hauptdarlehens als auch weitere Kredite berücksichtigt, die gegen das Haus aufgenommen wurden – typischerweise Hauskredite zweiter Rang, wie Home Equity Loans oder eine Home Equity Line of Credit (HELOC).
Es ist wichtig, den Unterschied zwischen der CLTV und der klassischen Beleihungsauslaufquote (LTV) zu verstehen. Während sich die LTV auf den Anteil des Hauptdarlehens am Immobilienwert bezieht, bezieht sich die CLTV auf die Summe aller besicherten Kredite im Verhältnis zum Wert der Immobilie. Dieser Unterschied wird besonders relevant, wenn Sie über eine zusätzliche Kreditaufnahme nachdenken, beispielsweise um Renovierungen zu finanzieren, Investitionen zu tätigen oder unerwartete Ausgaben abzudecken. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Wenn Ihr Haus einen Marktwert von 300.000 Euro hat und Sie noch 150.
000 Euro Ihrer ersten Hypothek schulden, beträgt Ihre LTV 50 Prozent. Würden Sie aber einen weiteren Kredit von 75.000 Euro in Anspruch nehmen, beträgt Ihre CLTV 75 Prozent. Je höher dieser Wert, desto riskanter erscheint das Darlehen für den Kreditgeber. Warum ist die CLTV für Hausbesitzer so wichtig? Der wichtigste Aspekt ist, dass sie die Kreditwürdigkeit aus Sicht der Banken und Kreditinstitute maßgeblich beeinflusst.
Kreditgeber bevorzugen eine niedrige CLTV, da sie ein geringeres Risiko für Zahlungsausfälle oder Zwangsversteigerungen signalisiert. Bei einem hohen CLTV steigen entweder die Anforderungen an den Kreditnehmer, höhere Zinssätze werden festgelegt oder der Kreditantrag wird ganz abgelehnt. Besonders bei der Beantragung einer zweiten Hypothek oder eines Hauskredits zweiter Rang ist die CLTV der ausschlaggebende Faktor. Eine überschrittene Grenze von etwa 85 Prozent kann zur Folge haben, dass der gewünschte Kredit gar nicht oder nur zu deutlich schlechteren Konditionen vergeben wird. Die Bedeutung der CLTV geht über die reine Kreditvergabe hinaus.
Ein günstiger CLTV-Wert kann auch bedeuten, dass Sie von attraktiveren Zinssätzen profitieren, wodurch sich Ihre monatliche Belastung und die Gesamtkosten der Kreditaufnahme verringern. Dadurch wird es nicht nur einfacher, die Finanzierung zu stemmen, sondern Sie haben auch langfristig mehr finanziellen Spielraum. Zudem kann ein günstiger CLTV helfen, spätere Anpassungen oder Umschuldungen besser zu gestalten. Die Berechnung der CLTV ist vergleichsweise unkompliziert, erfordert jedoch sorgfältige Erfassung aller belastenden Kredite. Zunächst addiert man den ausstehenden Betrag der Hauptfinanzierung mit allen weiteren gegen die Immobilie gesicherten Darlehen.
Dazu gehören Hauskredite zweiter Rang, Beträge, die man von einem HELOC gezogen hat, oder andere besicherte Schulden. Der korrigierte Marktwert der Immobilie, der meist durch ein professionelles Gutachten bestimmt wird, dient als Bezugsgröße. Die Summe der Schulden wird durch diesen Immobilienwert geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert, um die Prozentzahl der CLTV zu erhalten. So lassen sich präzise Rückschlüsse auf die finanzielle Belastung im Verhältnis zum Wert des Hauses ziehen. Es ist jedoch ratsam, nicht nur auf den aktuellen Wert zu schauen, sondern auch Entwicklungen des Immobilienmarktes zu berücksichtigen.
Bei steigenden Hauswerten sinkt der CLTV automatisch, sofern die Schuldenstände gleich bleiben oder sich verringern. Umgekehrt kann eine Marktkorrektur oder ein Wertverlust die CLTV stark erhöhen und die Kreditwürdigkeit beeinträchtigen. Hausbesitzer sollten daher regelmäßig ihren CLTV im Auge behalten, um potentielle Risiken frühzeitig zu erkennen und gegenzusteuern. Was passiert, wenn die CLTV zu hoch ist? In einem solchen Fall gibt es verschiedene Konsequenzen. Eine häufige Situation ist, dass Banken Kreditanträge ablehnen oder nur dann Kredite vergeben, wenn der Haushalt höhere Zinsen akzeptiert.
Die höhere Zinsbelastung macht das Darlehen insgesamt teurer und erschwert den Schuldendienst. Darüber hinaus kann eine hohe CLTV die Möglichkeit einschränken, andere Finanzprodukte zu erhalten oder zu besseren Konditionen umzuschulden. Nicht selten sehen sich Kreditnehmer mit erhöhten Anforderungen konfrontiert, wie einem verbesserten Schufa-Score, höheren Eigenkapitalanteilen oder Nachweisen über regelmäßiges Einkommen. Doch ein hoher CLTV ist kein unüberwindbares Hindernis. Es gibt verschiedene Strategien, um ihn zu verringern.
Dazu gehört einerseits die gezielte Reduzierung der bestehenden Schulden. Zusätzliche Sondertilgungen auf den Haupt- oder Zweithypothekenbetrag können den Schuldenstand deutlich reduzieren und somit die CLTV senken. Andererseits kann auch die Erhöhung des Immobilienwerts helfen. Das Erbringen von Renovierungen, Modernisierungen oder energieeffizienten Maßnahmen kann nicht nur den Wohnkomfort verbessern, sondern auch den Marktwert der Immobilie steigern. Auch die Wahl des Kreditbetrags beim Antrag für eine weitere Finanzierung spielt eine Rolle.
Je kleiner der gewünschte Kredit, desto geringer der Effekt auf die CLTV, was wiederum die Chancen auf Genehmigung erhöht. Darüber hinaus ist es ratsam, die eigene Kreditwürdigkeit durch eine gute Bonität zu stärken. Ein höherer Schufa-Score wird von vielen Kreditgebern als Ausgleich zu einem höheren CLTV angesehen. Kreditnehmer können durch sorgfältige Finanzplanung, das Vermeiden von Zahlungsausfällen und verantwortungsbewusstes Kreditverhalten ihre Chancen auf eine Kreditvergabe mit hohem CLTV verbessern. Einige staatlich geförderte Programme und spezielle Kreditinstitute bieten zudem Optionen für Darlehen mit höheren CLTV-Werten an.
Fannie Mae und Freddie Mac, zwei wichtige Akteure auf dem amerikanischen Markt, beispielsweise ermöglichen unter bestimmten Voraussetzungen eine CLTV von bis zu 105 Prozent. Für den deutschen Markt gibt es vergleichbare Förderinstrumente oder regionale Kreditprogramme, die sich an spezifische Zielgruppen richten. Diese Optionen sollten vor allem von jenen wahrgenommen werden, die trotz hohem CLTV Finanzierungsbedarf haben und sonst keine akzeptablen Konditionen erhalten. Auch alternative Finanzierungsformen wie persönliche Darlehen ohne Immobilienbesicherung können eine Lösung sein, wenn ein hoher CLTV den Zugang zu herkömmlichen Krediten erschwert. Zwar sind diese meist mit höheren Zinssätzen verbunden, bieten aber Flexibilität und ermöglichen Liquidität ohne die Belastung einer weiteren Grundschuld.
