Der Erwerb einer Immobilie stellt für viele Menschen eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben dar. Vor allem in Zeiten steigender Zinssätze suchen Käufer nach Möglichkeiten, ihre monatlichen Belastungen zu reduzieren und von günstigen Konditionen zu profitieren. Ein Konzept, das hierbei zunehmend an Bedeutung gewinnt, ist das des übernehmbaren Kredits, auf Englisch auch „assumable mortgage“ genannt. Doch was verbirgt sich genau dahinter und wie kann man diesen Weg der Immobilienfinanzierung nutzen? Im Folgenden erfahren Sie alles Wissenswerte rund um das Thema. Ein übernehmbarer Kredit ist im Grunde eine Hypothek, die vom aktuellen Kreditnehmer auf einen neuen Besitzer übertragen werden kann. Das bedeutet, dass der Käufer einer Immobilie nicht zwangsläufig eine komplett neue Finanzierung mit aktuellen Zinssätzen abschließen muss, sondern den bestehenden Kredit des Verkäufers – mitsamt aller Konditionen wie Zinssatz, Laufzeit und Tilgungsplan – übernehmen kann.
Dies kann besonders attraktiv sein, wenn die ursprüngliche Finanzierung zu einem günstigeren Zinssatz abgeschlossen wurde als aktuell am Markt angeboten wird. Typischerweise handelt es sich bei solchen übernehmbaren Krediten um Darlehen, die von staatlichen Institutionen abgesichert sind, wie beispielsweise FHA-Kredite (Federal Housing Administration), VA-Kredite (Department of Veterans Affairs) oder USDA-Kredite (United States Department of Agriculture). Konventionelle Kredite, also solche, die rein privat oder über Banken vergeben werden, sind in der Regel nicht übernehmbar. Dies liegt daran, dass Kreditgeber bei konventionellen Verträgen meist eine sogenannte Fälligkeitsklausel eingebaut haben, die eine Übertragung ohne Zustimmung verhindert. Der Hauptvorteil eines übernehmbaren Kredits liegt in der Ersparnis bei den Zinskosten. Dies ist besonders relevant in einer Phase, in der die allgemeinen Marktzinsen bereits gestiegen sind.
Wer in solch einem Umfeld eine Immobilie erwirbt und die Möglichkeit hat, die alte Finanzierung mit Ihrem niedrigeren Zinssatz weiterzuführen, kann seine monatlichen Ausgaben deutlich verringern und somit über die Jahre beträchtliche Summen sparen. Darüber hinaus sind oft auch die Abschlusskosten bei der Übernahme eines bestehenden Kredits niedriger, da weniger Gebühren für eine vollständige Neuabwicklung anfallen. Wie findet man nun eine Immobilie mit einem übernehmbaren Kredit? Leider gibt es keine zentrale Datenbank oder einfache Plattform, auf der explizit solche Häuser gelistet sind. Ein erster Ansatz besteht darin, Immobilienanzeigen genau zu beobachten und gezielt nach Hinweisen oder Schlüsselwörtern wie „übernehmbarer Kredit“, „assumable mortgage“, „FHA-Kredit übernehmbar“ oder ähnlichen Begriffen zu suchen. Einige Verkäufer werben mit dem Vorteil eines sehr niedrigen Zinssatzes und weisen explizit darauf hin, dass die laufende Finanzierung übernommen werden kann.
Ein weiterer sinnvoller Weg ist es, die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen. Solche Experten haben oft Zugang zu weiterführenden Informationen, Netzwerken und Verkäuferlisten, die nicht öffentlich zugänglich sind. Ein Makler kann gezielt nach Immobilien Ausschau halten, bei denen die Übernahme der Finanzierung möglich ist, oder Verkäufer direkt darauf ansprechen, ob ihre Kreditverträge eine Übernahme erlauben. Die Rolle der Kreditinstitute ist hierbei eher begrenzt. Banken und Kreditvermittler verdienen ihr Geld meist mit der Vergabe neuer Kredite und haben daher oft wenig Motivation, Ihnen dabei zu helfen, einen bestehenden Kredit zu übernehmen. Trotzdem ist es wichtig, frühzeitig mit dem potenziellen Kreditgeber des Verkäufers in Kontakt zu treten, denn die Übernahme eines Kredits setzt dessen Zustimmung und die Prüfung Ihrer Bonität voraus.
Die Bedingungen für die Übernahme eines Kredits sind im Wesentlichen mit denen einer normalen Kreditbeantragung vergleichbar. Der potenzielle Käufer muss einen Antrag stellen, seine finanzielle Situation offenlegen und wird vom Kreditgeber auf seine Fähigkeit zur Rückzahlung geprüft. Nur wenn die Bonität stimmt, kann die Übernahme genehmigt werden. Andernfalls kann der Kreditgeber die Zustimmung verweigern und der Käufer muss sich anderweitig finanzieren. Oft ist das Eigenkapital, das Sie in die Übernahme investieren müssen, höher als bei einer konventionellen Finanzierung. Dies liegt daran, dass der Kaufpreis der Immobilie meist über dem noch ausstehenden Kreditbetrag liegt. Die Differenz muss als Anzahlung geleistet oder durch eine zweite Finanzierung, etwa einen weiteren Kredit, abgedeckt werden. Dabei ist zu beachten, dass diese Anschlussfinanzierung häufig zu einem höheren Zinssatz läuft, da sie ein höheres Risiko für den Kreditgeber darstellt.
Es ist zudem wichtig, sich mit den etwaigen Zusatzkosten und Formalitäten vertraut zu machen. Zwar fallen bei einer Übernahme oft geringere Abschlusskosten an als bei einem Neubaufinanzierungsvertrag, dennoch sind Gebühren und mögliche Bearbeitungsgebühren zu berücksichtigen. Außerdem muss die Haftung des ursprünglichen Kreditnehmers eindeutig aufgehoben werden, damit später keine Forderungen mehr gegen diesen geltend gemacht werden können. Manche übernehmbaren Kredite verfügen über sogenannte Treuhandkonten (Escrow), in denen bereits Beträge für Grundsteuer und Versicherung angespart wurden. Diese Mittel verbleiben häufig im Kreditvertrag und werden bei der Übernahme an den neuen Eigentümer übertragen. Es empfiehlt sich, vor Abschluss der Übernahme eine transparente Regelung mit dem Verkäufer zu treffen, wer hier eventuell noch eine Ausgleichszahlung zu leisten hat. Die Attraktivität des übernehmbaren Kredits liegt jedoch nicht nur in der Zinsersparnis.
Für Käufer mit begrenzten finanziellen Mitteln oder für Personen, die nur eine geringe Anzahlung leisten können, stellen FHA, VA oder USDA Darlehen aufgrund ihrer oftmals geringen oder auch ganz fehlenden Eigenkapitalanforderungen einen wichtigen Vorteil dar. Die Option, eine bestehende günstige Finanzierung zu übernehmen, macht den Traum vom Eigenheim leichter realisierbar. Auf der anderen Seite ist die Anzahl der Immobilien mit einem übernehmbaren Kredit limitiert. Dieses Finanzierungskonzept ist im Vergleich zu völlig neuen Krediten eher selten, weshalb die Suche nach einem passenden Objekt durchaus zeitintensiv und anspruchsvoll sein kann. Zudem ist der Prozess der Kreditübernahme komplexer als eine gewöhnliche Immobilienfinanzierung, was nicht zuletzt auch die Beratung durch spezialisierte Fachkräfte notwendig macht. Schließlich gibt es rechtliche und finanzielle Fallstricke, die bei der Übernahme beachtet werden müssen.
Die unbedingte Zustimmung des Kreditgebers ist unverzichtbar, und allein die Zahlung der ausstehenden Kreditraten ohne diese Zustimmung reicht selten aus, da der ursprüngliche Kreditnehmer weiterhin haftet. Nicht zuletzt sollte der Käufer genau prüfen, ob alle Kreditbedingungen noch zu seinen finanziellen Möglichkeiten passen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein übernehmbarer Kredit eine attraktive Alternative darstellen kann, gerade in Zeiten hoher Zinssätze. Er ermöglicht den Erwerb einer Immobilie mit den günstigen Konditionen eines bestehenden Darlehens, was erhebliche Zinsersparnisse und geringere monatliche Belastungen mit sich bringen kann. Die Suche erfordert jedoch Geduld, gründliche Recherche und idealerweise Unterstützung erfahrener Immobilienprofis und Finanzberater. Die Übernahme selbst ist mit formalrechtlichen Hürden verbunden und verlangt eine sorgfältige Prüfung der individuellen Voraussetzungen und der Kreditbedingungen.
Wer diese Punkte beachtet und die richtigen Schritte geht, kann durch die Übernahme eines bestehenden Kredits den Traum von den eigenen vier Wänden auf finanziell vorteilhafte Weise realisieren.
