Seit dem Mittelalter prägt ein prägnanter Rechtsgrundsatz das Verständnis von Landbesitz: Der Eigentümer des Bodens besitzt dieses Eigentum vertikal bis zum Himmel und ebenso tief bis in die Unterwelt. Auf Lateinisch lautet dieses Prinzip „cujus est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos“, was übersetzt so viel bedeutet wie „wem der Boden gehört, dem gehört auch, was bis zum Himmel und in die Hölle reicht“. Dieser Grundsatz geht auf das 13. Jahrhundert zurück und wurde über Jahrhunderte hinweg im Common Law in England weiterentwickelt und formalisiert. Dieses Konzept erscheint zunächst einleuchtend, denn es erstreckt sich von der Erdoberfläche aus in eine theoretisch unendliche vertikale Säule.
Doch mit der Zeit wurde die scheinbar simple Idee zunehmend komplex und musste sich zahlreichen realen Herausforderungen anpassen. Im England des 16. Jahrhunderts festigte sich das Prinzip in einem Gerichtsfall namens Bury gegen Pope, als es darum ging, ob ein Eigentümer das Recht hatte, eine Wand bis an das Fenster seines Nachbarn zu bauen. Das Gericht bestätigte die alte Regel: Der Bodenbesitzer hat das Recht über alles, was senkrecht über seinem Land liegt – inklusive der Luftsäule. Dennoch zeigten sich bereits erste Abweichungen, wie das Recht der sogenannten „Ancient Lights“ beweist: Eigentümer, die über zwanzig Jahre hinweg Tageslicht durch ihre Fenster erhalten haben, dürfen nicht einfach von Nachbarn durch Neubauten diesen Zugang verlieren.
Diese Lichtrechte, die ihren Ursprung im Jahr 1663 haben, sind ein Beispiel dafür, wie vertikale Eigentumsrechte durch spezifische Regelungen eingeschränkt werden können. Mit der Industrialisierung und der Entwicklung neuer Technologien sowie der urbanen Verdichtung begannen die Herausforderungen für den strikten Himmel-zu-Hölle-Landbesitz zuzunehmen. Die bedeutende Entwicklung der Luftfahrt konfrontierte das Recht mit einer völlig neuen Dimension: dem öffentlichen Luftraum. Schon als 1783 der erste Heißluftballon aufstieg, wurde die Absurdität des ursprünglichen Prinzips sichtbar – würde man wirklich jedem Flug über fremdem Grund als Eigentumsverletzung werten? In den folgenden Jahrzehnten entwickelten sich daher Gesetze, die den Luftraum als öffentliche Ressource definieren. Insbesondere in den USA führte der Fall United States gegen Causby 1946 zu einem Wendepunkt.
Der amerikanische Landwirt Lee Causby beklagte sich darüber, dass militärische Tiefflieger seine Hühnchen in Panik versetzten und dadurch wirtschaftlichen Schaden verursachten. Das Oberste Gericht der USA entschied, dass das Prinzip einer unendlichen Luftraumsäule nicht mehr zeitgemäß sei. Es wurde ein fliegendes Mindestniveau definiert, unter dem der Luftraum nicht öffentlich ist, aber über dem die Regierung und jeder Bürger freie Flugrechte besitzt. Dieses Urteil stellte klar, dass die ursprüngliche ad-coelum-Formel keinen Platz in der modernen Welt hat. Heutzutage variieren Luftraumregelungen je nach Land, und die Entwicklung von Flugzeugen, Drohnen und anderen Technologien stellt die Rechtssysteme weiterhin vor neue Herausforderungen.
Städte haben komplexe „Luftrechte“ eingeführt, die beispielsweise bestimmen, wie hoch Bauwerke errichtet werden dürfen, um den städtischen Luftraum fair und nutzbar zu gestalten. Zudem verhandeln Immobilienbesitzer oft mit Bauträgern über Luftrechte, denn die Erlaubnis, vertikal über einem Grundstück bauen zu dürfen, kann äußerst wertvoll sein. Auf der anderen Seite der vertikalen Skala, unter der Erde, wird die Idee, Eigentum bis in die „Hölle“ zu besitzen, ebenfalls eingeschränkt. Die Entwicklung moderner Infrastruktur führt dazu, dass Straßenbahnen, U-Bahnen, Wasserleitungen sowie Tunnelsysteme tief unterhalb der Oberfläche verlaufen, ohne dass Grundstückseigentümer dadurch den Wert oder ihre Rechte an ihrer Oberfläche eingebüßt hätten. So entschied ein US-Gericht 1931, dass ein Abwassersystem in 150 Fuß Tiefe nicht zum Eigentum des Grundstücksbesitzers gehört.
Darüber hinaus sind Bodenschätze wie Kohle, Erdgas, Erdöl und verschiedene Metalle häufig separat vom eigentlichen Bodenbesitz geregelt. Diese sogenannten Bergrechte können meist separat gehandelt werden und stellen einen wichtigen wirtschaftlichen Faktor dar. Beispielsweise kann ein Unternehmen die Rechte erwerben, Öl unter einem Grundstück zu fördern, ohne dessen Oberfläche zu besitzen. Auch Wassernutzungsrechte entlang von Flüssen oder an Küstenflächen bilden ein komplexes Geflecht an Eigentumsansprüchen und Beschränkungen, bei denen Interessen verschiedenster Beteiligter gegeneinander abgewogen werden müssen. Ein weiterer spannender Aspekt sind sogenannte „Rechte an Wasser“, die nicht nur die Nutzung von Seen, Flüssen und Meeren betreffen, sondern auch eventuellen Niederschlag über einem Grundstück.
In einigen Regionen, wie Colorado in den USA, war das Regenwassersammeln ohne Erlaubnis lange verboten, weil befürchtet wurde, dass dies die Rechte anderer Wasserberechtigter beeinträchtigen könnte. Nach langen Rechtsstreitigkeiten wurde dort ein Kompromiss gefunden, der es erlaubt, eine begrenzte Menge Regenwasser für den häuslichen Gebrauch zu sammeln. Im globalen Kontext stößt die ursprüngliche Idee von unendlichem vertikalem Eigentum an weitere Grenzen, wenn man an den Weltraum denkt. Schließlich wäre es sinnlos, Eigentumsrechte an einem unendlich hohen Luftraum zu beanspruchen, wenn die Erde sich dreht und um ihren Mittelpunkt rotiert. Die 1967 verabschiedete Weltraumkonvention (Outer Space Treaty) verankert das Prinzip, dass der Weltraum sowie Himmelskörper wie der Mond nicht durch nationale oder private Ansprüche besetzt oder besessen werden dürfen.
Damit wird das Konzept eines endlosen vertikalen Eigentums über den Kosmos hinaus unwirksam. Abschließend lässt sich zusammenfassen, dass das antike Prinzip von „vom Himmel bis zur Hölle“ zwar lange die Grundlage für vertikale Eigentumsrechte bildete, heute jedoch aufgrund gesellschaftlicher, technologischer und juristischer Entwicklungen einerseits bedeutend relativiert ist und andererseits durch differenzierte rechtliche Regelungen ergänzt wird. Moderne Luftfahrzeuge, Städtebau, Infrastrukturprojekte und Umweltbelange zeigen auf, wie vielschichtig die Konzepte von Eigentum jenseits der Oberfläche geworden sind. Das ergibt ein faszinierendes Bilderbuch der Rechtsgeschichte, in dem sich der physische und juristische Raum über den bloßen Grundstücksbesitz hinaus entfaltet, aber stets durch das Spannungsfeld zwischen Freiheit, Verantwortung und öffentlichem Interesse neu bestimmt wird.
