Der Wunsch, eine Immobilie innerhalb der Familie weiterzugeben, wirft stets komplexe steuerliche Fragen auf. Besonders wenn eine Mutter plant, ihrem Kind das eigene Haus zu überschreiben, stehen zwei zentrale Themen im Fokus: Wie lässt sich dies effizient gestalten, um steuerliche Nachteile zu minimieren, und wann kann eine vermeintlich clevere Steuerstrategie zum sogenannten Scheingeschäft werden? Die Übertragung einer Immobilie kann als Schenkung oder Verkauf erfolgen, jeweils mit unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen. Dabei ist das Ziel vieler, sogenannte Steuernachzahlungen beim späteren Verkauf oder Erbe zu vermeiden oder zumindest zu minimieren. Doch es gilt, die genauen Mechanismen zu verstehen, um nicht in Falle steuerlicher Nachteile zu tappen. Grundsätzlich gibt es beim Immobilienübergang zwei wichtige steuerliche Größen: die Schenkungs- und Erbschaftsteuer sowie die Einkommensteuer auf mögliche Veräußerungsgewinne.
Erhält das Kind eine Immobilie durch Schenkung noch zu Lebzeiten der Mutter, erhält es dabei meist die ursprünglichen Anschaffungskosten als sogenannte Anschaffungskostenbasis. Dies bedeutet, dass die Bewertung für eine spätere Veräußerung nicht automatisch dem aktuellen Marktwert entspricht. Die Folge kann eine höhere Steuerlast auf mögliche Wertsteigerungen sein. Diese so genannte „Verlust des Step-up in Basis“ ist einer der wichtigsten Faktoren, warum viele Experten von einer „steuerlichen Falle“ bei vorzeitigen Schenkungen sprechen. Im Gegensatz dazu profitieren Erben oft von einem sogenannten Step-up in Basis, bei dem die Immobilie auf den Wert zum Zeitpunkt des Todes des Eigentümers neu bewertet wird.
So können Kapitalgewinne beim Verkauf nach dem Erbe deutlich geringer ausfallen, da der Gewinn auf Basis des aktuellen Wertes statt älterer, oft niedrigerer Anschaffungskosten berechnet wird. Eine Übertragung der Immobilie durch Schenkung kann zudem schenkungssteuerliche Pflichten auslösen. Der persönliche Freibetrag für Kinder beträgt dabei aktuell 400.000 Euro innerhalb eines Zehnjahreszeitraums. Übersteigt der Wert der Immobilie diesen Freibetrag, verpflichtet dies zur Abgabe einer Schenkungssteuererklärung und zur Zahlung etwaiger Steuern.
Aktuelle Höchstgrenzen der Freibeträge und steuerlichen Sätze variieren je nach Bundesland und sind zudem von der jeweiligen familiären Beziehung abhängig. Es ist daher immer ratsam, eine genaue Schenkungssteuerplanung vorzunehmen. Eine weitere häufig diskutierte Methode ist der Verkauf der Immobilie von der Mutter an das Kind zum Marktwert oder zu einem Teilwert sowie die anschließende Abtretung eines Darlehensnehmers durch die Mutter. Diese Konstruktion wird angewandt, um einerseits sicherzustellen, dass das Kind eine möglichst „steuergünstige“ Anschaffungskostenbasis erhält, indem der Wert zum Verkaufszeitpunkt als Basis übernommen wird, und andererseits um der Mutter eine laufende Einnahmequelle in Form von Zinsen auf das Darlehen zu sichern. Steuerrechtlich ist dieses Vorgehen jedoch nicht immer unproblematisch.
Eine strenge Prüfung durch die Finanzbehörden kann dazu führen, dass die Transaktion als Scheingeschäft eingestuft wird, wenn Anzeichen bestehen, dass die Vereinbarungen nicht ernst gemeint sind oder lediglich zur Steuervermeidung dienen. Treten bei einer solchen Konstruktion in der Praxis Zahlungsausfälle oder eine fehlende Tilgung auf, könnte das Finanzamt die wirtschaftliche Realität anders bewerten und steuerliche Nachteile nachziehen. Darüber hinaus birgt die Gestaltung eines Kaufs mit anschließender Darlehenserteilung immer das Risiko, dass die Mutter auf eine stabile Rückzahlung angewiesen ist, während das Kind durch die hohe Verbindlichkeit belastet wird. Wichtig ist ebenfalls, dass bei einem späteren Verkauf der Immobilie durch das Kind die ursprünglichen Anschaffungskosten des Verkaufs berücksichtigt werden. Dadurch entsteht für das Kind oft kein günstiger Steuerzeitpunkt wie beim Erben mit Step-up in Basis, sondern ein potentiell hoher zu versteuernder Gewinn.
Ebenso ist zu beachten, dass bei der Übertragung eines selbstgenutzten Familienheims innerhalb der Familie bestimmte steuerliche Freibeträge bei der Einkommensteuer greifbar sind. So können im Falle des Verkaufs durch die Mutter nach mindestens zwei Jahren Eigennutzung oder drei Jahren durchgehender Eigentümerschaft beim Verkauf steuerfreie Werte erzielt werden. Diese sogenannte Spekulationsfrist schützt vor der Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne aus privaten Immobilienverkäufen. Wird die Immobilie hingegen vorab verschenkt, entfällt diese Spekulationsfrist für das Kind, womit sich steuerliche Belastungen im Falle eines späteren Verkaufs potenziell erhöhen. Bei der Entscheidung, ob die Immobilie geschenkt, verkauft oder im Erbfall übertragen werden soll, spielen häufig auch familienrechtliche Belange eine Rolle.
Insbesondere sollten Erbschafts- und Pflichtteilsansprüche von weiteren gesetzlichen Erben bedacht werden, da eine Schenkung zu Lebzeiten zu einer Pflichtteilsreduktion für andere Erben führen kann, was familieninterne Konflikte auslösen kann. Zudem ist die Liquiditätslage des Kindes ein wichtiger Faktor, speziell wenn ein Kauf mit Darlehen oder Ratenzahlung geplant ist. Nicht zu unterschätzen ist auch die Fragestellung, ob die Mutter sich durch die Übertragung der Immobilie Nachteile hinsichtlich ihres eigenen Wohnrechts oder ihrer Pflegeabsicherung schafft. Ein Wohnrecht im Grundbuch einzutragen kann hier eine Lösung sein, sollte aber rechtlich sauber formuliert werden. Alternativ kann eine Nießbrauchregelung vereinbart werden, die dem Übertragenden das Wohn- und Nutzungsrecht an der Immobilie sichert, ohne dass das Eigentum auf einen Dritten rechtlich umfassend übergeht.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Übertragung eines Hauses von der Mutter an das Kind nicht als einfache Steuerumgehung verstanden werden sollte. Die steuerlichen Konsequenzen sind vielschichtig, insbesondere hinsichtlich des Verlusts potentieller Basisaufwertungen, der Schenkungssteuerpflichten und eventueller strafrechtlicher Risiken bei fehlerhaften Gestaltungen. Eine sorgfältige Planung unter Einbindung von Steuerberatern und Immobilienrechtsexperten ist daher unerlässlich, um individuelle Risiken zu vermeiden und langfristig sinnvoll vorzusorgen. Auf keinen Fall sollte eine immobilienbezogene Struktur lediglich auf dem Versuch beruhen, Steuern zu sparen, ohne die rechtlichen Rahmenbedingungen umfassend zu berücksichtigen. Alternative Gestaltungsmöglichkeiten, wie der gestaffelte Verkauf mit Darlehen oder das Einräumen von Nießbrauchrechten, können dabei helfen, steuerliche Vorteile besser auszuschöpfen und rechtliche Risiken zu minimieren.
Abschließend gilt, dass eine frühzeitige und umfassende Beratung im Vorfeld einer Immobilienübertragung ein wichtiger Baustein für den langfristigen Erfolg im Familienvermögen ist. Nur so lassen sich steuerliche Risiken minimieren, gleichzeitig aber auch der Erhalt eines Familienheims für nachfolgende Generationen gewährleisten.
