Der Besitz von Immobilienwerten in selbstgesteuerten Individual Retirement Accounts (IRAs) ist eine attraktive Möglichkeit, Vermögen aufzubauen und dabei von steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Selbstgesteuerte IRAs ermöglichen es Anlegern, alternative Investments wie Immobilien in ihrem Altersvorsorgekonto zu halten, anstatt auf traditionelle Wertpapiere beschränkt zu sein. Doch wenn es darum geht, solche Immobilien an die nächste Generation weiterzugeben, stellt dies viele vor komplexe Fragen und Herausforderungen. Die Rechtslage hat sich in den letzten Jahren verändert, insbesondere durch den im Jahr 2019 in Kraft getretenen SECURE Act, der neue Regeln für das Erben von IRAs eingeführt hat. Vor diesem Hintergrund beleuchten wir, wie der Übertrag von Immobilien aus selbstgesteuerten IRAs an die Söhne oder andere nicht-geschäftsführende Erben geregelt ist und wie man dabei steuerliche und rechtliche Fallen vermeiden kann.
Wer diese Strukturen nicht kennt, riskiert eine ineffiziente Vermögensübertragung und steuerliche Nachteile. Ein zentrales Thema ist die sogenannte 10-Jahres-Frist, die jetzt für die meisten nicht-überlebenden Ehepartner als IRA-Begünstigte gilt. Während früher Erben in vielen Fällen ihre Auszahlungen über die eigene erwartete Lebenszeit strecken konnten und damit die Steuerbelastung auf Raten verteilten, müssen seit dem SECURE Act die meisten Nachfolger nach dem Tod des Kontoinhabers das Ererbte innerhalb von zehn Jahren ausschütten. Für Immobilien in IRAs bedeutet das, dass trotz der oft geringeren Liquidität der Sachwerte der darin enthaltene Wert spätestens nach Ablauf dieser Frist herausgenommen werden muss. Hierdurch entstehen besondere Herausforderungen, denn Immobilien sind keine leicht verkäuflichen Vermögensgegenstände, deren Verkauf rasch und unkompliziert möglich ist.
Das bedeutet, dass die Erben in diesen zehn Jahren nicht nur über die Werte verfügen, sondern auch möglicherweise komplexe Verkaufs- oder Verwaltungsvorgänge organisieren müssen, um der gesetzlichen Vorgabe nachzukommen. Die 10-Jahres-Regel bringt steuerliche Konsequenzen mit sich, da vor Ablauf dieser Frist keine Verlängerung der steuerlichen Aufschubfrist möglich ist. Ausnahmen für diese Frist sind nur in stark begrenzten Fällen definiert, beispielsweise für minderjährige Kinder, Behinderte oder nahe Familienangehörige, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, nicht jedoch für erwachsene Söhne, die das Immobilienvermögen geerbt haben. Wenn die Immobilien also nicht schnell genug verkauft oder umgeschichtet werden, könnten die Erben vor erhebliche Probleme gestellt werden und möglicherweise unter Druck geraten, Verkäufe zu Konditionen vorzunehmen, die weniger vorteilhaft sind. Deshalb ist es ratsam, frühzeitig eine Strategie für die Verwaltung und schlussendliche Verteilung der IRA-Immobilien nach dem Tod der ursprünglichen Eigentümer zu entwickeln.
Eine weitere Herausforderung ist, dass die Immobilien in den IRAs selbst gehalten und verwaltet werden. Die entsprechenden Konten sind steuerlich begünstigte Altersvorsorgekonten mit strengen Vorschriften, wie Vermögenswerte gehalten und verwaltet werden müssen. Beispielsweise sind die Erben nicht automatisch Eigentümer der Immobilien, sondern primär Begünstigte des IRA-Kontos, was bedeutet, dass alle Transaktionen weiterhin über das IRA verwaltet und dokumentiert werden müssen. Das kompliziert die Situation, wenn Entscheidungen getroffen werden müssen, etwa über eine mögliche Veräußerung, Vermietung oder Umstrukturierung der Immobilien. Erben sollten sich daher mit Finanzberatern und Experten für Erbschaftssteuerrecht und IRA-Regulierungen abstimmen, um sicherzustellen, dass die Verwaltung regelkonform und zugleich effizient erfolgt.
Der Verkauf von Immobilien aus einer IRA erfordert zudem Zeit und Geduld, denn viele Objekte brauchen Monate, um den richtigen Käufer zu finden, und nicht selten müssen auch Gutachten, rechtliche Prüfungen oder Renovierungen organisiert werden. Ist der Immobilienwert hoch, wie bei seniorengerechten Wohnanlagen, Pflegeheimen oder Mehrfamilienhäusern, erhöht sich die Komplexität entsprechend, auch hinsichtlich der korrekten Bewertung des Anteils für die Auszahlung an die Erben. Die Evaluation eines ausgewogenen Verkaufserlöses ist entscheidend, um unnötige steuerliche Belastungen oder Verluste zu vermeiden. Eine sinnvolle Vorgehensweise ist es, bereits zu Lebzeiten eine Nachfolgeregelung zu treffen und diese in die Vermögensplanung zu integrieren. Dabei können Verfahren wie das Einrichten von Trusts oder Family LLCs diskutiert werden, die als Schnittstellen fungieren, um das Immobilienvermögen außerhalb der IRA-Regulierung zu verwalten.
Das Ziel hierbei ist, die steuerliche Belastung zu optimieren, die Übertragung effizienter zu gestalten und etwaigen Liquiditätsengpässen bei der Auszahlung der IRA-Inhalte an die Erben entgegenzuwirken. Zwar können Immobilien grundsätzlich nicht direkt an Erben übertragen werden, ohne das IRA-Konto aufzulösen oder auszuzahlen, doch können bestimmte rechtliche Konstrukte helfen, die Nachfolge zu vereinfachen und den Übergang zu erleichtern. Nicht zuletzt können die Erben durch gezielte Umschichtungen oder Teilverkäufe der Immobilien während der 10-Jahres-Frist die Auszahlung strategisch steuern. Zum Beispiel können einzelne Immobilienanteile verkauft werden, um Liquidität zu schaffen, während die Erben oder Familiengesellschaften gleichzeitig noch von den verbleibenden Objekten profitieren. Damit verbunden ist jedoch eine erforderliche enge Zusammenarbeit mit Steuerberatern, da jede Teil-Auszahlung aus dem IRA steuerpflichtig ist und volle Einkommenssteuer auf die Entnahmen anfallen kann.
Der Zeitpunkt dieser Entnahmen kann erheblichen Einfluss auf die Steuerlast haben und sollte daher gut geplant werden. Die Steuerliche Belastung ist oft der Grund, warum die Übertragung von Immobilien aus IRAs an Erben als kompliziert empfunden wird. Im Gegensatz zu regulären Erbschaften, bei denen Immobilien in der Regel wertmäßig zum Zeitpunkt des Todes des Eigentümers in den Nachlass einfließen und ein sogenannter Step-up in Basis erfolgen kann, wird bei IRA-Auszahlungen der volle steuerpflichtige Betrag als Einkommen der Erben behandelt. Somit kann es sein, dass Erben trotz immobiler Vermögenswerte einen erheblichen Liquiditätsbedarf haben, um die daraus resultierenden Steuerschulden zu begleichen. Das betont die Bedeutung fundierter Nachfolge- und Steuerplanung.
Abschließend lässt sich festhalten, dass der Besitz von Immobilienwerten in selbstgesteuerten IRAs und deren Weitergabe an die Kinder oder andere Erben mit Sorgfalt und professionellem Rat angegangen werden sollte. Insbesondere die neuen gesetzlichen Vorgaben zur obligatorischen Auszahlung innerhalb von zehn Jahren stellen eine wichtige Rahmenbedingung dar, die in der Planung berücksichtigt werden muss. Nur so kann sichergestellt werden, dass das erworbene Vermögen nicht unnötig durch hohe Steuerzahlungen oder falsche Verwertung entwertet wird. Wer frühzeitig mit qualifizierten Finanz- und Steuerexperten zusammenarbeitet, verfügt über wertvolle Optionen zur Optimierung der Nachlassgestaltung, um das Immobilienvermögen im Familienbesitz erfolgreich zu übertragen und die nächsten Generationen finanziell bestmöglich abzusichern.
