Der Kauf eines Hauses ist ein bedeutendes finanzielles Unterfangen, das weit über den reinen Kaufpreis hinausgeht. Neben der Anzahlung sind besonders die sogenannten Abschlusskosten ein wichtiger Kostenfaktor, der häufig unterschätzt wird. Diese Kosten, die im Regelfall zwischen zwei und fünf Prozent des gesamten Darlehensbetrags liegen, können bei einem durchschnittlichen Immobilienpreis von über 400.000 Euro durchaus mehrere Tausend Euro ausmachen. Für viele potenzielle Käufer stellen diese zusätzlichen Ausgaben eine große Hürde dar.
Doch es gibt verschiedene Wege, diese Abschlusskosten gezielt zu senken und so die finanzielle Belastung zu reduzieren.Abschlusskosten beinhalten unterschiedlichste Gebühren, die in direktem Zusammenhang mit dem Kauf und der Finanzierung einer Immobilie stehen. Dazu zählen beispielsweise Bearbeitungsgebühren, Kreditantragsgebühren, Gutachterkosten, Gebühren für die Eintragung der Grundschuld, Notarkosten, Grundbuchgebühren sowie die Provisionen für Makler und andere Dienstleister. Je nach Kreditgeber und gewähltem Darlehen können diese Kosten variieren, sodass es sich lohnt, vorab genau zu kalkulieren und zu vergleichen.Ein zentraler Ansatz, um die Abschlusskosten zu reduzieren, ist die Nutzung sogenannter Darlehensgeber-Gutschriften oder Lender Credits.
Manche Kreditinstitute bieten an, einen Teil der Abschlusskosten zu übernehmen oder zu reduzieren. Im Gegenzug wird dann allerdings ein höherer Zinssatz auf das Darlehen vereinbart. Für Käufer, die eher kurzfristig planen oder knapp bei Kasse sind, kann dieses Modell sinnvoll sein. Dennoch sollten die langfristigen Mehrkosten durch den höheren Zinssatz genau berechnet werden, um festzustellen, ob die anfängliche Ersparnis wirklich vorteilhaft ist.Neben der direkten Verhandlung mit dem Darlehensgeber gibt es auch staatliche Programme und Förderungen, die speziell dazu konzipiert sind, Abschlusskosten zu entlasten.
Viele Bundesländer und Kommunen bieten Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen oder sogar vollständig erlassbare Darlehen für genau diesen Zweck an. Diese Förderungen richten sich oft an einkommensschwächere Käufer oder Familien mit Kindern und können in Form von Grants, Forgivable Loans oder Deferred Loans aufkommen – also finanziellen Hilfen, die ganz oder teilweise nicht zurückgezahlt werden müssen. Ein Kontakt mit der jeweiligen Wohnungsbauförderung oder den Landesbanken kann hier wertvolle Erkenntnisse und finanzielle Entlastungen bringen.Ein wesentlicher Tipp, um die Abschlusskosten gering zu halten, ist gründliches Vergleichen und Einholen mehrerer Angebote. Da jede Bank unterschiedliche Konditionen und Gebührenstrukturen anbietet, empfiehlt es sich, bei mehreren Kreditinstituten Anfragen zu stellen und sich verbindliche Kostenvoranschläge geben zu lassen.
Dabei sind nicht nur die Zinssätze entscheidend, sondern auch die Höhe und Zusammensetzung der Abschlusskosten. Besonders interessant sind hier die so genannten Loan Estimates, in denen die Banken die geschätzten Kosten transparent auflisten müssen. Diese Dokumente ermöglichen es, verschiedene Angebote direkt miteinander zu vergleichen und das wirtschaftlich attraktivste auszuwählen.Neben den Darlehensgebühren gibt es auch weitere Positionen, bei denen Kosten eingespart werden können – etwa bei den Drittanbietern, die für bestimmte Dienstleistungen wie Gutachten, Grundbuchauszüge oder Immobilienbewertungen beauftragt werden. Diese „leistungen, die man selbst wählen kann“, sind oft nicht fest an eine Bank gebunden und können bei unterschiedlichen Anbietern variieren.
Wer Preise vergleicht und gegebenenfalls auf günstigere Dienstleister zurückgreift, kann hier Zusatzkosten minimieren.Nicht unerheblich ist auch die Verhandlung mit dem Kreditgeber selbst. Besonders in kompetitiven Kreditmärkten haben Käufer durchaus Spielraum, Gebühren wie Antrags-, Bearbeitungs- oder sogar bestimmte Versicherungsprämien zu reduzieren oder ganz entfallen zu lassen. Auch das Aushandeln einer reduzierten oder entfallenen Bearbeitungsgebühr kann mehrere hundert Euro sparen. Wichtig ist, sich gut zu informieren, welche Posten überhaupt verhandelbar sind, und im Gespräch mit dem Darlehensgeber couragiert aufzutreten.
Vergessen werden sollte auch nicht die Möglichkeit, die Abschlusskosten mit dem Verkäufer der Immobilie zu besprechen. In einem Käufermarkt, also wenn viele Immobilien zum Verkauf stehen und potenzielle Kunden im Überfluss vorhanden sind, haben Käufer oft eine stärkere Verhandlungsposition. Hier kann es sinnvoll sein, vom Verkäufer zu verlangen, zumindest einen Teil der Abschlusskosten zu übernehmen. Dies kann etwa als Teil des Kaufvertrages geregelt werden und reduziert die finanzielle Belastung auf Seiten des Käufers. Ein erfahrener Immobilienmakler kann bei solchen Gesprächen wertvolle Unterstützung bieten sowie eine realistische Einschätzung zur Markt- und Verhandlungssituation geben.
Immer häufiger angeboten werden auch sogenannte „no-closing-cost“-Kredite, die bewusst auf die Zahlung der Abschlusskosten bei Vertragsabschluss verzichten. Diese Option stellt jedoch keine Kostenersparnis im vollem Umfang dar, sondern verschiebt die Kosten in das Darlehen hinein. Dadurch erhöht sich die Kreditsumme und folglich auch die Zinslast im Laufe der Zeit. Für Menschen, die momentan liquiditätsmäßig eng kalkulieren müssen, kann dies eine sinnvolle Alternative sein. Allerdings sollte langfristig beachtet werden, dass diese Mehrkosten durch höhere Zinszahlungen entstehen und die gesamthafte Belastung somit geringer sein könnte, wenn die Abschlusskosten direkt bezahlt werden.
Ein letzter strategischer Tipp betrifft die Wahl des Zeitpunkts für den Vertragsabschluss. Denn ein erheblicher Teil der Abschlusskosten besteht aus sogenannten vorgestreckten Zinsen, die vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zur Fälligkeit der ersten Rate anfallen. Je näher der Abschluss zum Monatsende erfolgt, desto geringer ist der Zeitraum, für den diese Vorkosten anfallen. Wer also den Zeitpunkt des Hauskaufs gezielt am Monatsende terminiert, kann hier einige hundert Euro einsparen.Abschlusskosten sind also ein komplexes Thema, das zahlreiche Faktoren umfasst.
Eine Kombination aus sorgfältiger Planung, Vergleich verschiedener Banken und Angebote, gezielten Verhandlungen mit allen Beteiligten sowie der Nutzung von Förderprogrammen ist der Schlüssel, um den finanziellen Druck beim Hauskauf zu mindern. Wer diese Strategien kennt und beherzigt, kann nicht nur bares Geld sparen, sondern auch seine Chancen auf eine erfolgreiche und finanziell tragbare Immobilienfinanzierung deutlich erhöhen.Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Schlüssel zur Reduzierung der Abschlusskosten in einer aktiven, informierten und vorausschauenden Vorgehensweise liegt. Bei der Wahl des Kreditgebers und der Gestaltung der Finanzierungsbedingungen lohnt es sich, alle Hebel auszuschöpfen: Das Nachfragen nach Gutschriften, das Nutzen von Förderungen, preisbewusstes Vergleichen, geschickte Verhandlungen mit Bank und Verkäufer sowie der richtige Zeitpunkt für den Abschluss können zusammen eine erhebliche Entlastung bringen. Wer diese Möglichkeiten ausschöpft, nähert sich seinem Wunsch vom Eigenheim mit weniger finanziellen Sorgen und mehr Sicherheit.
So wird der Traum vom eigenen Zuhause auch für diejenigen erreichbar, die das Budget eng kalkulieren müssen.
