Die Diskussion um die Zukunft von Fannie Mae und Freddie Mac, den beiden zentralen Akteuren im US-amerikanischen Hypothekenfinanzierungsmarkt, gewinnt im Rahmen der politischen Agenda von Donald Trumps zweiter Amtszeit deutlich an Fahrt. Trotz der bereits deutlichen Kursgewinne der Aktien dieser staatlich unterstützten Unternehmen, kann die geplante Rückführung in die Privatwirtschaft mit unerwarteten Konsequenzen für den Immobilienmarkt und insbesondere für die Zinslandschaft am Hypothekenmarkt einhergehen. Experten von Pimco und weiteren großen Finanzinstituten warnen vor einem möglichen Anstieg der Hypothekenzinsen, der sich negativ auf die Erschwinglichkeit von Wohneigentum auswirken könnte – eine Entwicklung, die insbesondere für potenzielle Hauskäufer in Zeiten hoher Immobilienpreise äußerst problematisch wäre. Fannie Mae und Freddie Mac spielen seit der Finanzkrise 2008 eine wesentliche Rolle in der Sicherstellung der Liquidität am US-amerikanischen Wohnungsbaumarkt. Beide Unternehmen wurden damals unter staatliche Aufsicht gestellt, um die Stabilität des Systems zu gewährleisten und das Risiko eines erneuten Zusammenbruchs zu minimieren.
Heute kontrollieren diese beiden Government-Sponsored Enterprises (GSEs) fast 70 Prozent des gesamten Hypothekenmarktes, indem sie Hypothekendarlehen aufkaufen, bündeln und als Wertpapiere auf dem Kapitalmarkt verkaufen. Dadurch schaffen sie einen enormen Pool an Kapital, der es Kreditgebern ermöglicht, weiterhin Hypotheken zu vergeben – und das zu relativ niedrigen Kosten für die Kreditnehmer. Die Debatte um eine mögliche Privatisierung der GSEs ist jedoch keineswegs neu, sondern ein immer wiederkehrendes Thema in der amerikanischen Politik. Während Donald Trump in seiner ersten Amtszeit eine solche Reform nicht umgesetzt hat, haben die Hoffnungen auf eine baldige Änderung nach der Wahl im November 2024 zu einem steilen Kursanstieg bei Fannie Mae und Freddie Mac geführt – 138 Prozent beziehungsweise 92 Prozent seit Jahresbeginn. Die Finanzmärkte preisen eine baldige Aufhebung der staatsnahen Kontrolle ein, die aus Sicht vieler Investoren enorme Gewinne verspricht.
Trotz der durchaus positiven Perspektiven für Aktionäre warnen Ökonomen und Marktbeobachter davor, dass eine übereilte Privatisierung ohne sorgfältige Lösungen für die bestehenden Risiken der GSEs an der öffentlichen Hand schwerwiegende Konsequenzen haben könnte. Die staatliche Kontrolle begrenzt derzeit die Anfälligkeit der Firmen gegenüber wirtschaftlichen Schocks erheblich. Sollte diese Schutzfunktion entfallen, könnten sich die Kosten für Hypothekendarlehen erhöhen, weil Marktteilnehmer eine größere Unsicherheit und ein höheres Ausfallrisiko einpreisen müssten. Diese möglichen höheren Risikoprämien würden sich direkt in Form steigender Hypothekenzinsen bemerkbar machen. Insbesondere die Zinsaufschläge für die von den GSEs garantierten Kredite könnten sich deutlich erhöhen, was zu einer direkten Mehrbelastung für Häuslebauer und Immobilienkäufer führen würde.
In einem ohnehin angespannten Immobilienmarkt, in dem die Immobilienpreise seit Jahren kontinuierlich hoch sind, würde eine weitere Belastung durch steigende Kreditkosten viele potenzielle Käufer abschrecken und die Erschwinglichkeit von Wohnraum deutlich verringern. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass die Liquidität am Hypothekenmarkt durch eine schnelle Rückkehr zur Privatisierung leiden könnte. Ohne die ohnehin schon komplexe staatliche Regulierung könnten Marktteilnehmer vorsichtiger werden und ihre Kreditvergabestandards verschärfen. Dies würde weniger Kapital für Hausfinanzierungen bedeuten und den gesamten Markt verknappen. Ein solcher Engpass könnte die Volatilität an den Kreditmärkten erhöhen und die Stabilität des gesamten Finanzsystems gefährden.
Experten von Pimco mahnen daher, dass die Politik bei der Reform der GSEs nicht überstürzt handeln darf. Vielmehr müssen geeignete Modellansätze entwickelt werden, die sicherstellen, dass die staatlichen Garantien entweder angemessen beibehalten oder durch wirksame private Sicherheiten ersetzt werden. Nur so lässt sich der Status der GSEs als tragender Pfeiler des US-Immobilienmarktes erhalten, ohne dabei Privatanleger und Verbraucher zu stark zu belasten. Auch große Finanzinstitutionen wie JPMorgan weisen darauf hin, dass die Privatisierung mit einem erhöhten Volatilitätsrisiko und steigenden Kreditkosten verbunden sein könnte. Insbesondere die Unsicherheiten um die staatliche Unterstützung nach dem Ende der Offenhaltungsphase könnten die Märkte verunsichern und die Hypothekenzinsen weiter in die Höhe treiben.
Diese Entwicklung würde die ohnehin bestehenden Herausforderungen bei der Wohnraumfinanzierung verschärfen und könnte die politische Debatte um die zukünftige Ausgestaltung des US-Hypothekenmarktes stark beeinflussen. Die US-Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren spürbar gestiegen, was für viele Verbraucher trotz vergleichsweise niedriger Zinsen die Wohnungssuche erschwert hat. Nach der Finanzkrise waren die Zinsen über viele Jahre ungewöhnlich niedrig, auch dank der Unterstützung durch Fannie Mae und Freddie Mac. Eine Verschlechterung dieser Situation durch steigende Kreditkosten wäre für den Markt daher ein schwerer Schlag. Auf der anderen Seite stehen Investoren, die von einer Privatisierung der GSEs profitieren könnten.
Die starke Kursentwicklung in diesem Jahr zeigt, dass das Marktpotenzial als Investitionsobjekt hoch eingeschätzt wird. Eine erfolgreiche Umsetzung könnte für Anteilseigner lukrative Renditen bedeuten, vor allem wenn die beiden Unternehmen es schaffen, ihre bisherigen Geschäftsmodelle auch ohne staatliche Überwachung weiterzuführen. Vor dem Hintergrund dieser komplexen Dynamiken wird klar, warum das Thema so kontrovers diskutiert wird. Die Herausforderung besteht darin, wie ein Gleichgewicht zwischen den Interessen der Investoren auf der einen und der Bedürfnisse der normalen Hauskäufer auf der anderen Seite hergestellt werden kann, ohne die Stabilität des gesamten Hypothekenmarktes zu gefährden. Insgesamt zeigt sich, dass die Pläne zur Rückführung von Fannie Mae und Freddie Mac in die Privatwirtschaft erhebliche Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen in den USA haben könnten.
