Die Refinanzierung einer Hypothek mit schlechtem Kredit mag zunächst wie eine große Herausforderung erscheinen. Viele Kreditnehmer mit schlechter Bonität glauben, dass ihnen kaum Optionen offenstehen, um von niedrigeren Zinsen oder verbesserten Konditionen zu profitieren. Dabei gibt es zahlreiche Wege, wie Hausbesitzer trotz einer niedrigen Kreditwürdigkeit eine Umschuldung ihres Darlehens realisieren können. Grundsätzlich gilt, dass ein verantwortungsvoller Umgang mit bestehenden Zahlungen und das Aufzeigen einer soliden Zahlungsdisziplin trotz Negativmerkmalen entscheidend sind, um neue Kreditgeber zu überzeugen oder günstigere Refinanzierungsoptionen zu erhalten. Wenn Sie wissen, wo Sie suchen müssen und welche Angebote es speziell für Kreditnehmer mit schlechten Scores gibt, kann sich ein Blick auf diese neun Möglichkeiten durchaus lohnen.
Verhandlungen mit dem aktuellen Kreditgeber eröffnen oft die erste und effektivste Möglichkeit zur Refinanzierung. Das persönliche Gespräch mit einem vertrauten Ansprechpartner hat nicht nur den Vorteil, dass er Ihre individuelle Situation kennt, sondern kann auch Türen zu flexiblen Lösungen öffnen. Einige Kreditgeber bieten nicht nur klassisches Umschulden an, sondern sind möglicherweise bereit, die Zahlungsmodalitäten zu verändern, Zahlungsaufschübe einzuräumen oder sogar Zinsanpassungen vorzunehmen. Dies kann gerade bei einer vorübergehenden Schieflage helfen, ohne dass gleich eine vollständige Refinanzierung nötig wird. Wichtig ist es, offen über Ihre finanzielle Lage zu kommunizieren und gemeinsam nach einer für beide Seiten akzeptablen Lösung zu suchen.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, einen Bürgen oder Mitkreditnehmer mit guter Bonität in den Refinanzierungsprozess einzubinden. Ein zuverlässiger Co-Signer kann nämlich die Chancen auf einen günstigeren Zinssatz erhöhen und die Wahrscheinlichkeit einer Kreditbewilligung steigern. Dabei müssen beide Parteien die rechtlichen Konsequenzen kennen: Die Haftung für Rückzahlungen liegt gemeinschaftlich bei Kreditnehmer und Bürgen. Für den Bürgenden bedeutet das ein erhebliches Risiko, insbesondere wenn es zu Zahlungsausfällen kommt. Dennoch ist dies für viele Kreditnehmer mit schlechtem Score ein gangbarer Weg, um Zugang zu Refinanzierungen zu erhalten, die sonst unerreichbar wären.
Für Inhaber eines Kredits, der von einer staatlichen Förderung wie der Federal Housing Administration (FHA) stammt, bietet sich das sogenannte FHA Streamline Refinance Programm an. Diese Option zeichnet sich dadurch aus, dass hier keine Bonitätsprüfung durchgeführt wird, was besonders für Kreditnehmer mit schlechtem Credit Score vorteilhaft ist. Auch eine Einkommens- oder Haushaltsschuldenüberprüfung entfällt. Voraussetzung ist jedoch, dass durch das Umschulden eine nachweisbare Ersparnis bei der monatlichen Rate oder beim Zinssatz entsteht, die sogenannte „net tangible benefit“. Zudem sollten Kreditnehmer mindestens sechs Monate pünktlich gezahlt haben, was Flexibilität bei einer verspäteten Zahlung erlaubt.
Eine alternative Refinanzierungsvariante innerhalb der FHA-Darlehen ist die FHA Rate-and-Term Refinanzierung. Während die Streamline-Option ausschließlich bestehenden FHA-Kreditnehmern vorbehalten ist, kann man bei der Rate-and-Term-Variante jedes bestehende Darlehen umschulden. Hier gelten deutlich großzügigere Kreditwürdigkeitsanforderungen, bei denen auch Scores ab 500 möglich sind, sofern das Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value Ratio) unter bestimmten Grenzwerten liegt. Diese Refinanzierung ermöglicht es allerdings nicht, Eigenkapital in Form von Bargeld auszahlen zu lassen, was für viele Kreditnehmer eine wichtige Überlegung darstellt. Für diejenigen, deren herkömmliches Hypothekendarlehen über Fannie Mae finanziert wurde, eröffnet das ReFi Now™ Programm attraktive Perspektiven.
Diese staatlich unterstützte Option richtet sich an Kreditnehmer mit einem Einkommen von maximal 100 Prozent des Medianhaushalts ihrer Region. Auch die maximale Verschuldungsquote darf 65 Prozent nicht überschreiten, wobei in den letzten sechs Monaten eine pünktliche Zahlungsweise vorausgesetzt wird. Zudem toleriert das Programm eine einzelne ausgebliebene Zahlung innerhalb des letzten Jahres. Wer diese Voraussetzungen erfüllt, hat eine gute Chance, über das ReFi Now™ Programm von günstigeren Finanzierungskonditionen zu profitieren. Ähnlich gestaltet sich auch das Angebot von Freddie Mac mit dem ReFi Possible® Programm.
Diese Initiative unterstützt Kreditnehmer, die ebenfalls unter der Einkommensgrenze des jeweiligen Regionalmedian liegen und eine als moderat einzustufende Verschuldung aufweisen. Auch hier wird eine Mindestpünktlichkeit bei Zahlungen gefordert, die den Kreditgebern Sicherheit bietet. Das Angebot zielt somit vor allem auf Personen ab, die zwar über ein begrenztes Einkommen verfügen, aber dennoch verantwortungsbewusst mit ihrem Darlehen umgehen. Besitzer eines Kredits, der durch die Veterans Affairs (VA) gefördert wird, können auf die VA IRRRL (Interest Rate Reduction Refinance Loan) zurückgreifen. Die VA IRRRL gilt als eine der unkompliziertesten Refinanzierungen für Kreditnehmer mit möglicherweise schwächerem Credit Score.
Die Voraussetzungen für eine Kreditwürdigkeitsprüfung, Einkommensnachweise oder gar eine Hausbewertung entfallen oftmals. Jedoch muss auch hier ein wirtschaftlicher Vorteil durch geringere Zinssätze oder niedrigere Monatsraten nachgewiesen werden. Die VA stellt allerdings eine Finanzierungskostenpauschale (Funding Fee) in Rechnung, die je nach Einzahlungsmodus entweder sofort oder im Rahmen der neuen Darlehenssumme beglichen wird. Dabei sollte die Refinanzierung spätestens innerhalb von drei Jahren eine positive Bilanz hinsichtlich der Kosten aufweisen. Für Eigentümer eines USDA-kreditierten Hauses stellt der USDA Streamlined Assist Refinance eine weitere interessante Refinanzierungsmöglichkeit dar.
Dieses Programm verzichtet unter anderem auf Bonitätsprüfungen, Einkommensnachweise und aufwändige Immobilienbewertungen. Voraussetzung für die Teilnahme ist unter anderem, dass durch die Refinanzierung eine monatliche Einsparung von mindestens 50 US-Dollar erzielt wird und ein Jahr pünktliche Zahlungen vorliegt. Dies erleichtert vielen Kreditnehmern mit weniger idealer Bonität den Zugang zu besseren Konditionen. Darüber hinaus lohnt es sich, gezielt nach Kreditgebern zu suchen, die sich auf die Vergabe von Hypotheken an Personen mit niedriger Kreditwürdigkeit spezialisiert haben. Solche Anbieter sind häufig erfahren im Umgang mit weniger optimalen Scores und bieten maßgeschneiderte Lösungen, welche konventionelle Kreditinstitute nicht immer bereitstellen.
Ein umfassender Vergleich der Angebotskonditionen, Zinsen und Gebühren ist hierbei unerlässlich, da diese deutlich auseinandergehen können und erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten der Umschuldung haben. Unterm Strich ist zu sagen, dass schlechtes Kreditrating keineswegs das Ende der Refinanzierungswege bedeuten muss. Verschiedene staatliche Programme bieten vereinfachte Bedingungen, die speziell auf Kreditnehmer mit schlechter Bonität zugeschnitten sind. Zugleich kann die Zusammenarbeit mit vertrauenswürdigen Kreditgebern und die Einbindung von Bürgschaften oder Co-Signern die Chancen auf eine erfolgreiche Umschuldung erheblich verbessern. Wichtig ist, sich vorbereitend mit der eigenen finanziellen Situation auseinanderzusetzen, eine gute Zahlungsmoral zu demonstrieren und die Angebote sorgfältig zu prüfen.
So lässt sich auch mit weniger optimaler Kreditgeschichte das Ziel einer vorteilhaften Hypothekenrefinanzierung erreichen und dadurch langfristig finanzielle Belastungen reduzieren.
